Es uno de los grandes dilemas a la hora de ir al banco a pedir financiación para comprar una casa: ¿hipoteca a tipo variable o fijo? La primera es preferible en un entorno de precio del dinero barato y la segunda es un excelente escudo para tiempos turbulentos en los que la autoridad monetaria tiene que actuar. En estos momentos, las preferencias de los clientes están en los tipos fijos, como prueba el hecho de que solo el 8 % de los contratos que se firman en España sea con tipos variables, en gran medida porque son más caras.
En la actualidad, la cuota hipotecaria media mensual en España -y, por ende, en la Comunitat Valenciana– asciende a 723 euros, una cantidad que sube a los 757 en las variables y baja a los 704 en las fijas. En consecuencia, la distancia entre ambas es de 53 euros al mes, que en términos anuales ascienden a 636 euros, según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), a la que pertenecen las principales entidades financieras del país. No es un ahorro menor.
Mejora
La mencionada organización constata en su informe, correspondiente al primer trimestre de este año, la mejora que han ido registrando los nuevos préstamos hipotecarios en sus condiciones financieras conforme ha ido avanzando la desaceleración de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que llegó a situarlos en el 4,5 % para luchar contra la inflación desbocada a partir de la guerra de Ucrania, iniciada en 2022 con la invasión por parte de Rusia, y que ahora los ha bajado hasta el 2 %.
En los últimos doce meses, afirma la AHE, el tipo medio ponderado de las nuevas operaciones cayó 80 puntos básicos y se situó en el 2,9 %. Pese a esta evidente mejora, la cuota hipotecaria, que ascendía a los citados 723 euros, se ha incrementado un 2 % en términos interanuales. El motivo principal de esta paradoja está en que el capital medio financiado registró una subida en el último año del 14 % y alcanzó los 155.316 euros. No hay que olvidar que los precios de la vivienda, tanto de primera mano como usada, se encuentran absolutamente desbocados. La citada asociación considera que la capacidad de acceso al crédito, pese a todo, «ha mejorado impulsado por el dinamismo de las rentas del trabajo», entre otros motivos por el alza del Salario Mínimo Interprofesional.
Anuncio de hipotecas en la fachada de un banco en València en una imagen de archivo / Manuel Bruque/Efe
Un factor interesante es cómo los bancos están aumentando de forma significativa el porcentaje de préstamos en los que se supera el 80 % del valor del inmueble. En los años previos a la burbuja inmobiliaria y a la consiguiente crisis financiera, los bancos rebasaban con creces dicho porcentaje. Tan es así que en ocasiones se prestaba el equivalente al 120 %, lo que permitía a los clientes financiar, además de la casa, otra serie de caprichos como el convite de boda o el viaje. La reconversión del sector dejó en el pasado esta práctica, lo que se ha convertido en un factor que dificulta el acceso a la vivienda porque obliga al futuro inversor a tener ahorrado como mínimo un 20 % del valor de la vivienda.
Valor
Los datos de la AHE ponen de relieve, asimismo, que la relación entre volumen de préstamo y valor del inmueble hipotecado está aumentando. Al finalizar el primer trimestre de 2025, se situaba en el 64,9 %, aunque con un crecimiento interanual del 6 %. Por su parte, el porcentaje de préstamos que superan el 80 % del coste del piso alcanza el 10,9 %, 3,5 puntos por encima del 7,4 % anotado en el primer trimestre de 2024.
Esta evolución de los costes financieros de comprar una vivienda coinciden con un momento en que el mercado hipotecario está caliente. Este tipo de préstamos para inmuebles residenciales alcanzó las 13.918 en la Comunitat Valenciana en el primer trimestre de 2025, lo que implica un incremento del 25 % en términos interanuales. En número, fue la cuarta autonomía, por detrás de Andalucía (22.759), Cataluña (21.772) y Madrid (16.922). Esta última (13 %) y Navarra (18 %) fueron los únicos territorios que registraron un descenso. No obstante, la subida de tipos de interés a partir de 2022 tuvo su incidencia en este sector, como prueba que el número de hipotecas en la Comunitat bajara de 53.616 en todo ese ejercicio a 49.500 al cierre de 2024.
Extranjeros
La mencionada asociación detalla, asimismo, cuál es la cuota de compradores extranjeros por autonomías en el primer trimestre de 2025. La primera posición corresponde a Baleares, con un 37 % del total de operaciones, seguida muy de cerca por la Comunitat Valenciana, con un 35 %. Más lejos aparece Canarias, con un 29 %, Y después, Murcia (26 %), Andalucía (18 %) y Cataluña (17 %). Madrid está en un lejano 11 %. Por provincias, la primera posición corresponde a Alicante (48 %), seguida por Málaga (40 %) y Santa Cruz de Tenerife (38 %). La media española se encontraba en dicho período en el 18 %.
Bajan las ejecuciones hipotecarias
El informe trimestral de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) se detiene a analizar las ejecuciones hipotecarias. En los tres últimos años, pese a la inflación y la subida de los tipos de interés este indicador ha experimentado un acusado descenso tanto en España como en la Comunitat Valenciana. En el primer caso, las ejecuciones han pasado de 17.132 en 2022 a 12.649 en 2024, mientras que en el segundo el descenso ha sido desde 3.388 a 2.167. En el primer trimestre de 2025, se han contabilizado en la autonomía 525 de estos procedimientos.
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